選択肢１ 不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。

【答え】正しい

【解説】
不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられます。そして、価格形成要因が、不動産の持つ効用、相対的稀少性および有効需要の三者に影響を与えます。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、三者に及ぼす影響を判定することが必要があります。よって、正しいです。

選択肢２ 不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。

【答え】正しい

【解説】
鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはなりません。よって、本肢は正しいです。取引事例として、投機的取引は用いてはいけないので注意しましょう。

選択肢３ 取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。

【答え】正しい

【解説】
取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならないですが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができます。よって、正しいです、

選択肢４ 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。

【答え】誤り

【解説】
原価法において減価額を求めるには、耐用年数に基づく方法と観察減価法の２つの方法があり、原則としてこれらを併用しなければなりません。

まとめ 不動産鑑定評価基準については、内容は非常に難しい内容です。すべてを理解するというよりは、覚えられる部分を覚えていくのが良いでしょう。本問は、基本的な内容なので、すべて覚えてもよいでしょう。