選択肢１ 賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。 

【答え】誤り

【解説】
「賃借物件に発生する損耗による減価の回収」とは、「貸した物件が使用されることで、下がってしまった価値の部分をお金で返してもらう」ということです。 本肢は、どんな使い方をしても、その価値が下がった部分のお金は、すべて賃料に含まれていて、賃貸人は賃料からそのお金を受け取っている」という問題です。 例えば、「部屋の中でサッカーをしていて、ドアを壊してしまった」といった場合、これは、もちろん、家賃に含まれておらず、賃貸人は賃借人に対して、別途賠償請求できます。 つまり「どんな使い方をしても」という部分は誤りです。

選択肢２ 通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。 

【答え】正しい

【解説】

建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。

判例中に「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗」という記載があります。 つまり、通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味するので、本肢は、正しいです。

選択肢３ 賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。 

【答え】正しい

【解説】
判例には下記のように記載されています。

建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

この文章を分かりやすく言うと、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。」だから、「賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるには、その旨の特約（通常損耗についての原状回復義務を負わせること）が明確に合意されていることが必要である」という内容です。つまり、本肢の「通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。」という内容は正しいです。

選択肢４ 賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。 

【答え】正しい

【解説】

建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、（中略）その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

単に「原状回復義務を負う」とだけ書いてあるからといって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえません。 具体的に（明確に）、どのようなことについて、補修費を払う必要があるのかを記載していないと、賃借人負担にはなりません。上記の判例中にも「賃借人に同義務が認められるためには、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」と記載されています。 

まとめ 本問は、原状回復義務に関する判例の内容です。現在は民法621条（賃借人の原状回復義務）において、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」と規定しており、本問の判例を条文に落とし込んだ内容となっています。