選択肢ア 宅建業者でない買主Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Ｂが、売主業者Ａからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にＡに到達したとき。 

【答え】
クーリングオフによる解除を行うことができない

【解説】
本問はすべて、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合の内容なので、8種制限（クーリングオフ）が適用されます。買主は、売主業者からクーリング・オフについて書面で告げられた場合、告げられた日から起算して8日を経過した時、クーリングオフに基づく契約解除はできなくなります。逆を言えば、8日以内であれば、クーリングオフに基づく契約解除ができるのですが、8日以内にクーリングオフに関する解除書面を発送すれば、宅建業者に到着したのが8日を経過したとしても解除は有効です。本肢を見ると「書面で告げられた日の翌日から起算して8日目に・・書面を発送」と書いてあります。「翌日から起算」しているので、書面で告げられた日から起算して8日を経過しているため、クーリングオフにより契約の解除を行うことができません。

選択肢イ 宅建業者でない買主Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、売主業者Ａが契約の履行に着手したとき。 

【答え】
クーリングオフによる解除を行うことができる

【解説】
宅建業者Ａが契約の履行に着手した場合、買主Ｂは、手付放棄に基づく解除はできません。これは解約手付のルールです。 一方、クーリングオフに基づく解除は上記とは別に考えます。 本肢の場合、喫茶店で申し込みをしただけなので、クーリングオフによる契約の解除ができる期間内であれば、クーリングオフに基づく解除は可能です。すべての選択肢に言えますが、クーリングオフについては答えの導き方が重要です。そのため、答えの導き方については、個別指導で解説します！無料講座でも理解学習勉強法の一部を解説しているので参考にしてみてください！

選択肢ウ 宅建業者でない買主Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、売主業者ＡとＢとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。 

【答え】
クーリングオフによる解除を行うことができる

【解説】
クーリングオフに関する規定は、宅建業法に規定された内容よりも買主に不利な特約は無効です。本肢のように「売主業者Ａと買主Ｂとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨」の合意があったとしても、この合意は無効となります。 よって、本肢の場合、買主Ｂが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをしただけなので、クーリングオフによる解除はできます。

選択肢エ 売主業者Ａの事務所ではないがＡが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、宅建業者でない買主Ｂが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。 

【答え】
クーリングオフによる解除を行うことができない 

【解説】
宅建業者でない買主が、継続的に業務を行うことができる施設で専任の宅建士が置かれている場所で申し込みをした場合、クーリングオフに基づく解除はできません。よって、申込の2日後に喫茶店で売買契約を締結したとしても、上記の通り、クーリングオフによる解除はできないです。

まとめ クーリングオフについては答えの導き方が重要です。答えの導き方を知っていれば、クーリングオフができるか否かを問う問題はすべて解けます！単に過去問の解説やテキスト・参考書を丸暗記するのではなく、理解をしながら勉強をしましょう！丸暗記勉強法ではなく、理解学習勉強法が重要な分野です！そのため、個別指導では理解学習勉強法を使って解説します！無料講座でも理解学習勉強法の一部を解説しているので参考にしてみてください！