選択肢１ 宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。 

【答え】誤り

【解説】
売主が宅建業者、買主が宅建業者でない場合において、売主からクーリングオフについて書面で告げられた日から８日経過すると、買主はクーリングオフによる契約解除ができなくなります。そして、 クーリングオフの効果は、買主が書面を発信したときに発生します。本肢では、解除書面の発送を７日目に行っているので、この時点でクーリングオフによる解除の効力が発生しています！つまり、到着日が９日目であっても関係なく、解除されています。したがって、本肢は「解除することができる」が正しいので、誤りです。クーリングオフは考え方が非常に重要です！考え方が分かれば確実に解けるので、考え方を頭に入れましょう！考え方は個別指導で解説しています！

選択肢２ 宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物について、一切担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。 

【答え】誤り

【解説】
売主が宅建業者、買主が宅建業者でない場合において「担保責任に関する特約」をする場合、契約不適合に関する通知期間を引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をすることはできません。本肢は、「担保責任を負わないとしている」ので、民法の担保責任のルールに反しています。 したがって、本特約は無効です。したがって、誤りです。この問題は、ひっかけ問題を作りやすい部分です。理解すればヒッカケ対策ができるので、理解部分は個別指導で解説します。

選択肢３ 宅地建物取引業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。 

【答え】正しい

【解説】
宅建業者間の取引については、８種制限は適用されません。つまり、自己所有に属しない物件の売買契約締結の禁止のルールも損害賠償額の予定等のルールも適用されません。本肢は、売主Ａも買主Ｄも宅建業者なので、宅建業者間の取引です。したがって、未完成物件の売買契約の締結もできるし、また、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う「損害賠償の予定額＋違約金（合計額）」が代金の額の10分の2を超えても違反ではありません。したがって、本肢は正しいです。自己所有に属しない物件の売買契約締結の禁止のルールは理解すべき部分なので、個別指導で解説します。

選択肢４ 宅地建物取引業者でない買主Ｅとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地の契約不適合に関する通知期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。 

【答え】誤り

【解説】
売主が宅建業者、買主が宅建業者でない場合において「担保責任に関する特約」をする場合、契約不適合に関する通知期間を引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をすることはできません。本肢は、契約締結日から２年となっています。この点が誤りです。 しかし、これも理解しないとひっかけ問題に引っかかるので、理解すべき部分は個別指導で解説します。

まとめ 本問はすべて理解すべき問題です！「理解すべき部分は理解し、丸暗記でよいものは丸暗記」というのが理解学習です！理解学習を実践すれば宅建試験に合格できるので、実践していきましょう！